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Sous-location : action du bailleur en réajustement du prix du loyer principal

Affaires - Commercial
14/09/2020
Le bailleur agissant afin de voir fixer à la hausse le montant du loyer du bail renouvelé, sa demande en réajustement du prix du loyer principal – inférieur à celui de la sous-location consentie par le preneur – n’a pas été valablement formée dès lors qu’elle n’a pas fait l’objet d’un mémoire préalable ni, après expiration du délai de un mois, d’une assignation.
En application de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce, le bailleur peut réclamer au preneur une majoration de loyer fondée sur l’existence d’une sous-location si le prix de cette dernière est supérieur à celui du bail principal. Le bailleur doit alors respecter la procédure prévue par ce texte, qui implique la notification d’un mémoire et la saisine du juge… procédure que rappelle le présent arrêt, dans la cadre d’un litige relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, les consorts X… avaient consenti en 1975 à la SARL Y… un bail portant sur un terrain nu, sur lequel la locataire avait fait édifier, manifestement avec l’accord des bailleurs, des constructions commerciales. La société Y… avait par ailleurs consenti une sous-location partielle du bien donné à bail.
 
Le bail ayant été renouvelé le 1er octobre 2011, les bailleurs entendaient fixer le loyer annuel dû à ce titre à compter du 26 septembre 2013 à la somme de 36 503 euros ; la société preneuse, quant à elle, proposait la somme annuelle de 20 460 euros. Vu le désaccord des parties, les bailleurs avaient saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.
 
Existence d’une sous-location invoquée subsidiairement en appel
 
Devant la cour d’appel, les bailleurs ont fait valoir que la société Y… percevait, dans le cadre d’une sous-location partielle, un loyer supérieur à celui qu’elle acquittait pour l’intégralité des biens loués.
 
Subsidiairement à sa demande en fixation, au montant de la valeur locative, du loyer du bail renouvelé – estimant que le plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce était sans application – les bailleurs ont ainsi demandé que le loyer annuel soit fixé à la somme susénoncée en application des dispositions de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
 
Ecartant l’argument relatif au loyer de la sous-location, les juges du fond ont estimé que, en l’espèce, le prix du bail renouvelé devait être fixé au regard de la valeur locative, laquelle ne pouvait excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, soit la somme annuelle de 18 088 euros. Aussi, dans la mesure où la société Y… proposait de payer la somme de 20 460  euros par an, le montant du loyer annuel devait être fixé à cette somme, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2013.
 
… ce que contestent les bailleurs devant la Cour de cassation.
 
Procédure spécifique de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce

Substituant un motif de pur droit – dans les conditions de l’article 620, alinéa 1, du code de procédure civile – aux différents motifs évoqués par la défense, la Haute juridiction rejette le pourvoi des bailleurs.
 
 Ainsi, rappelant les modalités d’application du principe énoncé à l’alinéa 3 de l’article L. 145-31 précité, la Cour énonce : « lorsque le montant du loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale. À défaut d’accord entre les parties, celle-ci est déterminée selon les règles de compétence et de procédure en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Celles-ci sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire qui statue sur mémoire et qui, à peine d’irrecevabilité, ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai de un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ».

Par conséquent, la demande en réajustement du prix du loyer principal qui n’a pas fait l’objet d’un mémoire préalable ni, après expiration du délai de un mois, d’une assignation, n’a pas été valablement formée. D’où le rejet.
 
Pour aller plus loin
Sur la révision du loyer en cas de sous-location, se reporter au n1517 du Lamy droit commercial.
 
 
Source : Actualités du droit